Desde há muito se reconhece a importância econômica e social dos empreendimentos imobiliários estruturados e, dentre os quais, notadamente, os Shoppings Centers, tendo em vista os impactos positivos que agregam para determinada região, especialmente, por conta da geração de emprego e renda imediatos para população de seu entorno, além da esperada valorização dos imóveis circunvizinhos.
O Shopping Center, assim qualificado, brevemente, como sendo um conjunto estruturado de atividades que conta com uma administração única e centralizada e que tem por finalidade congregar em um único local diversas atividades econômicas que, por conta da refletida organização deste conjunto, potencializa os resultados de seus participantes têm enfrentado e, nos últimos tempos – por conta do aumento das vendas on-line especialmente impulsionadas pela recomendável restrição de circulação devida à COVID-19 – questões relacionadas à formação da base para fins da apuração do aluguel.
Estas questões são das mais variadas e todas elas orbitam em buscar responder à seguinte pergunta: a estrutura do negócio em Shopping Center de alguma forma contribuiu para a efetivação daquela venda? Dito de outra forma, o lojista se utilizou do estruturado conjunto ao qual pertence para divulgar ou, então, de qualquer maneira efetivar a venda?
Afora questões relacionadas ao estabelecimento virtual e às cláusulas de raio e de exclusividade por vezes identificadas neste negócio jurídico, ao que parece no atual estágio das reflexões é que a resposta seria: se de alguma maneira restar demonstrada a utilização da estrutura concebida pelo empreendedor do Shopping Center, os valores das vendas efetivadas através das transações On-line por conta do E-commerce, deverão integrar a base de cálculo para fins de apuração e pagamento do valor devido por conta da física ocupação. O estudo e aprofundamento deste tema e as variadas particularidades de cada uma das situações fáticas ainda demandará dos juristas profundo processo de avaliação que, em qualquer circunstância, não tenderá se afastar da avaliação da essência deste relevante negócio jurídico que contribui para a geração de riquezas de caráter social e econômico. Revisar estipulações contratuais tenderá a ser uma alternativa.
Marcelo Barbaresco – Doutorando e professor da FGV Direito SP – FGV Law e do Instituto Luiz Mario Moutinho <marcelo@mbarbaresco.com.br>
